surroga del mutuo

Surroga o portabilità del mutuo: cos’è e a chi conviene.

Surroga o portabilità del mutuo: cos’è e a chi conviene.

La surroga del mutuo, altrimenti detta portabilità, è la possibilità del cliente di una banca che abbia stipulato un contratto di mutuo ipotecario di passare ad un altro istituto di credito che gli offre condizioni migliori. Scopri con PERLA come fare.

Il Decreto Bersani con la Finanziaria 2007 (art.8 e art.8-bis del Decreto Legge 40/2007) ha stabilito che la surroga del mutuo sia completamente gratuita, quindi per il cliente non sono previste spese aggiuntive. Il costo del rogito notarile per trasferire l’ipoteca, le perizie e i bolli sono tutti a carico della nuova banca; non ci sono imposte aggiuntive e restano validi i benefici fiscali previsti dalla legge (ad esempio il Bonus Prima Casa).

L’unica spesa per il cliente saranno i 35 euro previsti per l’iscrizione della surroga nei registri immobiliari.

Come funziona la surroga?

Concretamente si tratta di trasferire con un nuovo contratto l’iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato dal cliente che passa alla nuova banca, incaricandosi di saldare il debito residuo del mutuo stipulato in origine. La vecchia banca non può opporsi in alcun modo alla volontà del suo debitore, né compromettere eventuali benefici fiscali o addebitare spese aggiuntive. L’unica cosa che può fare è tentare di rinegoziare il mutuo proponendo nuove condizioni, che poi il cliente sceglierà se accettare o meno.

Se sei intestatario di un mutuo e desideri cambiare banca, cosa devi fare per trasferirlo?

  • Per prima cosa recati presso la nuova banca (che avrai sicuramente scelto perché ti propone condizioni di pagamento più vantaggiose) e richiedi la surroga del mutuo in forma scritta. In questo modo si dà il via al trasferimento.
  • La nuova banca comunica alla vecchia la tua intenzione di cambiare istituto di credito e, a questo scopo, richiede l’entità del tuo debito residuo. Nel nuovo contratto tale somma diventerà il capitale che la banca ti concederà e che dovrai restituire in rate mensili.
  • La vecchia banca, come abbiamo detto, non può opporsi alla tua scelta; pertanto deve concedere il nulla osta e se entro 30 giorni non effettua il passaggio sarà sanzionata.
  • A questo punto la nuova banca tramite un rogito notarile a sue spese rende effettiva la surroga del tuo mutuo al nuovo beneficiario (lei stessa).

Quando conviene?

La principale ragione per cui si decide di surrogare un mutuo è la volontà da parte di chi domanda il prestito di ottenere condizioni più vantaggiose per estinguerlo. In questo modo può variare il tasso, fisso o variabile, la durata del prestito o il peso delle rate.

A meno che non manchino pochi anni all’estinzione del mutuo, la surroga conviene a chi richiede un importo minore del 50% o 60% del valore dell’immobile. Le banche infatti misurano il livello di rischio e a regolano lo spread di conseguenza, in base soprattutto al loan to value, ossia la percentuale del valore del mutuo in relazione al valore dell’immobile. Più è basso il loan to value più basso è lo spread. Dunque prima di optare per la surroga, valuta sempre se c’è un risparmio reale dal punto di vista dei tassi di interesse.

Teoricamente il cliente potrebbe chiedere la surroga del mutuo tutte le volte che vuole, la legge non fissa un limite massimo.

In pratica però gli istituti di credito non vedono di buon occhio chi è già passato varie volte da una banca all’altra, perciò potrebbero rifiutarsi di intraprendere l’iter burocratico per la portabilità. Questo è comprensibile perché, dal momento che sarà la nuova banca ad accollarsi tutti gli oneri per il trasferimento, probabilmente non vorrà rischiare di svolgere le pratiche per poi magari perdere il mutuatario dopo pochi mesi.

Quali documenti preparare per la surroga?

Per trasferire l’iscrizione ipotecaria abbiamo detto che occorre un nuovo contratto. Ecco quali documenti servono per stipularlo:

  • fotocopia del documento di identità e codice fiscale di tutti gli intestatari del mutuo ed eventuali garanti,
  • copia autentica dell’atto del vecchio mutuo e copia dell’iscrizione dell’ipoteca,
  • dati della nuova banca,
  • certificato di stato civile o atto di matrimonio rilasciato dal Comune in cui si è celebrata l’unione,
  • documentazione catastale, visure, planimetrie,
  • copia della dichiarazione effettuata dagli eredi se l’immobile per il quale si chiede il mutuo è stato ricevuto per successione.

In questi mesi i tassi dei mutui sono ai minimi storici, perciò molto vantaggiosi per chi desidera acquistare un immobile. Per la tua casa a Cascina e nel territorio della provincia di Pisa l’Agenzia PERLA Immobiliare saprà trovare l’abitazione perfetta per te, ma anche affiancarti nella scelta dell’istituto di credito adatto.

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A presto con un nuovo post…

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