donazione immobiliare

Precauzioni per l’acquisto di un immobile proveniente da donazione.

Precauzioni per l’acquisto di un immobile proveniente da donazione.

La compravendita prevede sempre un preciso iter di controlli e verifiche. Oltre ai documenti che attestano la regolarità urbanistica e catastale, la conformità degli impianti o la certificazione energetica, prima dell’acquisto è essenziale visionare quelli riguardanti la titolarità dell’immobile.

L’atto di provenienza dell’immobile serve proprio a certificare questo. L’agente immobiliare che segue la compravendita o il venditore devono rilasciare una copia dell’atto notarile di acquisto/donazione/divisione dell’eredità e dichiarazione di successione, in base al titolo con cui il proprietario è entrato in possesso dell’immobile.

Per l’acquirente è fondamentale conoscere come il venditore sia entrato in possesso dell’edificio!

Infatti dall’atto di provenienza può risultare, tra le varie possibilità, che l’immobile provenga da donazione: in questo caso possono nascere delle difficoltà. In questo articolo PERLA Immobiliare ti spiega quali sono i rischi per chi acquista un immobile proveniente da donazione e in che modo ci si può tutelare.

Data la complessità dell’argomento, cercheremo di illustrarlo nel modo più semplice e chiaro possibile; partiamo dicendo che le difficoltà che puoi incontrare acquistando un immobile proveniente da donazione sono principalmente due:

1.Quando ti trovi richiedere un mutuo per l’acquisto dell’edificio, le banche, non avendo certezze sulla legittimità della titolarità, tendono a rifiutare. Questo accade perché gli istituti di credito temono di potersi ritrovare ad aver prestato soldi a qualcuno che magari poi perde la casa che era stata messa a garanzia del prestito stesso.

2.L’esistenza di un potenziale pericolo di rivendica da parte di terzi. Cosa vuol dire?

Quando una persona viene a mancare, la legge italiana tutela gli eredi legittimari (il coniuge, i figli legittimi, i figli naturali, i legittimati e gli adottivi) ai quali viene garantita una quota di eredità indipendentemente dalle disposizioni date nel testamento dal proprietario. Quello che pochi sanno è che questa quota viene calcolata anche considerando le donazioni che la persona venuta a mancare ha fatto in vita. Ne consegue che chi ha acquistato una casa proveniente da donazione potrebbe andare incontro ad una richiesta di rimborso della quota di legittima lesa o addirittura nella restituzione del bene.

La certezza del trasferimento di proprietà in questi casi si ottiene solo con il passare del tempo ma, di preciso… Quanto tempo? Vediamo le varie situazioni possibili:

1.Il donante è ancora vivo.

L’eventuale azione di rivendica dell’immobile potrà essere esercitata solamente dopo la morte del donante ed entro i 10 anni a seguire a condizione che:

  • il donante alla sua morte non lasci beni sufficienti a coprire la quota legittima di tutti gli eredi
  • il venditore che è proprietario dell’edificio donato non abbia nel suo patrimonio beni utili per risarcire gli eredi lesi
  • non siano trascorsi 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione senza che ci siano state opposizioni.

La prassi più utilizzata per rimediare al rischio di restituzione è lo scioglimento della donazione per mutuo dissenso, a seguito della risoluzione 20/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate, che sancisce la tassazione in misura fissa. Altre possibili soluzioni sono la fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente, o la rinuncia da parte dei legittimari all’azione di restituzione.

È evidente che sia molto difficile gestire questa situazione, dato che al momento della stipula del preliminare, così come al rogito definitivo, non è possibile valutare la sussistenza di circostanze come quelle elencate che si riferiscono a eventi futuri e incerti. Il donante potrebbe vivere più o meno a lungo dei 20 anni successivi alla trascrizione della donazione; il suo patrimonio potrebbe subire modifiche importanti; in questo arco di tempo potrebbero farsi avanti e opporsi degli eredi legittimi di cui non si era a conoscenza e così via…

2.Il donante è deceduto da meno di 10 anni.

Se ancora non sono passati 10 anni dalla morte del donante, il rimedio giuridico è l’espressa rinuncia da parte di tutti gli eredi legittimi (sempre che si conoscano tutti i legittimari esistenti) all’azione di restituzione verso terzi, descritta nel testo dell’art.563 del Codice Civile.

In entrambi i casi descritti, il rischio per l’acquirente c’è; ma è un rischio potenziale. Per la giurisprudenza il solo fatto che un immobile negli ultimi 20 anni sia stato oggetto di donazione non comporta necessariamente un pericolo effettivo di rivendica. Ricapitolando, il rischio scompare completamente se il donante è deceduto da oltre 10 anni, in quanto i legittimari non possono più esercitare l’azione di restituzione, e qualora siano trascorsi senza opposizioni 20 anni dalla data della donazione.

Quindi, per te che hai intenzione di acquistare la tua casa, l’importante è sapere che la donazione non sempre è un problema, ma senza dubbio è una circostanza delicata da analizzare con cura.

Proprio per questo PERLA Immobiliare verifica scrupolosamente tutta la situazione dell’immobile prima di procedere con la vendita, garantendo la completa sicurezza della tua compravendita e fornendoti sempre risposte giuste e trasparenti ad ogni tuo dubbio.

Contattaci per una consulenza.

A presto con un nuovo post!

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